Sito di esempio · Cascina Bardone non esiste · Studio del Golfo

Casa rurale in pietra abbandonata: il tetto è crollato per metà, l'edera copre una parete, le finestre sono vuote e attorno cresce la vegetazione alta

In vendita · Val Maremola · 480 metri sul mare

Cascina Bardone, da rifare

Questa casa non si vende con le fotografie: le fotografie mostrano un tetto crollato. Si vende con i numeri. Qui sotto c'è quello che c'è, quello che costa rimetterlo in piedi, quanto ci vuole e quanto vale una casa così quando è finita.

190metri quadri, due piani

2ettari di uliveto

310ulivi in produzione

165.000euro, prezzo di vendita

Com'è ridotta, voce per voce

Rilievo del 14 marzo 2026, fatto da un geometra di Pietra Ligure. La relazione completa con le foto di dettaglio si manda a chi chiede.

Murature

Pietra locale a due paramenti, 60 cm. Fuori piombo di 3 cm sul lato nord, dentro la tolleranza.

Sane

Tetto

Crollato per circa 18 metri quadri sul lato est. L'orditura in castagno è marcita in tre punti.

Da rifare tutto

Solai

Travi originali in castagno. Sette su undici sono recuperabili, le altre no.

Da rifare in parte

Volte del piano terra

Due volte a botte in mattoni, intatte. Il piano terra era la stalla.

Sane

Impianti

Non ci sono mai stati. Corrente in linea sul confine, a 30 metri.

Da fare da zero

Acqua

Sorgente propria con servitù registrata nel 1954, portata misurata 0,4 litri al secondo anche in agosto.

C'è

Strada

Sterrata carrabile fino a 30 metri dalla casa. L'ultimo tratto è a piedi.

Da sistemare

Carte

Pratica di recupero già istruita in Comune nel 2021, permesso scaduto e da rinnovare. Nessun abuso.

Da rinnovare

Fasce e muri a secco

Sei fasce, due franate nell'inverno del 2023. Le altre quattro tengono.

Da rifare in parte

Il piano terra dell'ex stalla: volta a botte in muratura, calcinacci e pietre sulla terra battuta, la luce entra da una finestrella senza vetri — **LE VOLTE SONO SANE.** Novantacinque metri quadri di ex stalla, due volte a botte. Il geometra le ha sondate il 14 marzo 2026 e non ha trovato lesioni passanti: è la ragione per cui il consolidamento delle murature sta a 34.000 e non al doppio. Il materiale a terra viene dal solaio sopra.

Uliveto terrazzato in inverno con due muri a secco crollati e le pietre franate lungo la scarpata — **LE DUE FASCE FRANATE.** Sono venute giù nel dicembre del 2023, dopo tre giorni di pioggia. Sono ottanta metri di muro a secco da rifare a mano, senza malta e senza mezzi meccanici: otto settimane e 21.000 euro nel conto qui sotto. Gli ulivi sopra la frana hanno tenuto e sono stati potati nel 2024.

Il conto dei lavori

Preventivi veri di marzo 2026, tre imprese della zona, iva esclusa. Spunta o togli le voci che ti interessano: il totale si rifà da solo.

Interventi, costi e settimane di cantiere. Le settimane si sommano solo se si lavora in fila.
Intervento	Costo	Settimane
Messa in sicurezza e sgombero	12.000 €	3
Tetto nuovo, coppi recuperati	58.000 €	8
Consolidamento murature, cuci e scuci	34.000 €	6
Solai in castagno	29.000 €	5
Infissi in legno, 14 pezzi	26.000 €	4
Impianto elettrico e idraulico	38.000 €	6
Due bagni	22.000 €	4
Cucina e camino	16.000 €	3
Intonaci a calce e pavimenti	31.000 €	6
Fossa Imhoff e allaccio acqua	14.000 €	2
Strada e piazzale in ghiaia	9.000 €	2
Fasce e muri a secco, due franate	21.000 €	8

310.000 €lavori scelti, iva esclusa

57settimane in fila

1.632 €al metro quadro

475.000 €casa più lavori

Le settimane si sommano solo se si fa tutto uno dopo l'altro. Un'impresa sola che lavora per capitoli, con due squadre, chiude in dieci o dodici mesi. Al totale vanno aggiunti iva, progettista e direzione lavori: mettine il quindici per cento.

475.000 € Questa casa comprata e finita

1.180.000 € Un casale uguale già recuperato, valle accanto, in vendita adesso

+705.000 € La differenza. È quello che si compra con il tempo e la pazienza.

Casale in pietra a vista su tre piani, restaurato, con scuri di legno chiaro e portico al piano terra, su fasce di ulivi — **ATTENZIONE, NON È QUESTA CASA.** È un recupero finito nel 2016 nella valle accanto, stessa tipologia e stessa dimensione. Sta qui perché serve a vedere dove si arriva, non a far credere che ci si sia già arrivati.

Quanto ci vuole, dalle carte alle chiavi

Tempi veri della zona, non ottimistici. Il Comune di Magliolo risponde più in fretta della media, la Soprintendenza no.

Mese 0Rogito. Da quel giorno le tasse le paghi tu, anche se la casa non c'è.
Mesi 1 · 3Rilievo, progetto, pratica di rinnovo del permesso. Il progettista costa fra i 14 e i 18 mila.
Mesi 3 · 6Attesa del permesso. Il paesaggistico passa dalla Soprintendenza di Genova: novanta giorni, a volte centoventi.
Mesi 6 · 8Cantiere: sicurezza, sgombero, tetto. Da qui in poi la casa smette di peggiorare.
Mesi 8 · 14Murature, solai, impianti, infissi. È la parte lunga e quella dove saltano i preventivi.
Mesi 14 · 18Finiture, bagni, cucina, fasce. Agibilità e fine lavori.
Mese 18Chiavi. Chi ha fretta compri altro: qui la fretta costa il trenta per cento in più.

Caruggio stretto di un centro storico, case pastello, panni stesi in alto e una striscia di cielo — **IL PAESE, A 900 METRI.** Quattrocentodieci abitanti d'inverno. Alimentari, panetteria e una trattoria aperta tutto l'anno. La scuola elementare ha chiuso nel 2019: il pulmino porta i bambini a Magliolo, otto chilometri.

La scheda

Superficie lorda: 190 m² su due piani
Piano terra: ex stalla, volte a botte
Piano primo: quattro vani, solai da rifare
Terreno: 2 ettari, sei fasce
Ulivi: 310 taggiasche, potate nel 2024
Altezza: 480 m sul livello del mare
Esposizione: sud ovest
Vista: valle e crinale, il mare non si vede

Acqua: sorgente con servitù del 1954
Corrente: in linea a 30 m dal confine
Fognatura: non c'è, serve Imhoff
Catasto: foglio 21, particelle 44 e 45
Categoria: F/2, unità collabente
Classe energetica: immobile non abitabile
Vincoli: paesaggistico d'insieme
Imposte di acquisto: 9 per cento, seconda casa

165.000 € Trattabili. Si vende anche solo il terreno con gli ulivi, senza il fabbricato, a 78.000.

Si visita con le scarpe da montagna e il casco, che portiamo noi. Sotto il tetto crollato non si entra. La visita dura un'ora, e conviene venire con il proprio tecnico già la prima volta.

Rivedi il conto

Chi risponde: Piero Rembado
Telefono: 019 000 000
Posta: bardone@example.org
Rilievo del geometra: si manda a chi chiede

Esempio costruito da Studio del Golfo. Il rustico è inventato, le fotografie sono generate. Il conto dei lavori funziona davvero.